テナントの契約が、ビルの評価を変える
収益ビル・一棟ビル・店舗事務所ビルを対象に、東京都内の売却・査定をご相談いただけます。単に賃料を合計するだけでなく、契約の継続性、退去時の負担、設備の更新予定を確認します。
住宅と店舗・事務所が混在する場合は、用途ごとに分けて収益と条件を整理します。特定のテナントの賃料が全体の収入に占める割合も、保有リスクを考える材料になります。
賃料と一緒に読みたい契約条件
同じ賃料収入でも、契約期間、退去予定、敷金・保証金、修繕負担の取り決めによって、買主が確認する内容は変わります。資料上の不明点は契約書等を確認し、必要に応じて専門家へ確認します。
設備更新と空室区画を、切り分けて検討
エレベーター、空調、消防設備、給排水、電気容量など、ビルの使用に関わる設備と点検・更新履歴を確認します。工事費用だけでなく、テナント営業への影響や実施時期も整理します。
空室区画がある場合は、面積、階数、動線、視認性、用途や設備条件と募集履歴を確認します。店舗の集客条件と、事務所の働きやすさは分けて考えます。
東京のビルは、利用する人の動線から見る
駅へのアクセス、周辺の業務集積、人の流れ、道路からの見え方などを、テナントの用途に合わせて確認します。地区名や再開発の話題だけで賃料上昇や売却価格を保証することはしません。
土地・建物の権利や法令上の条件、現状の使われ方、保有時の収支を整理し、購入希望者へ伝える資料を作成します。自社の買主に限定せず、売主様と合意した範囲で広く情報を届けます。
査定にあると役立つ資料
まずは物件名と所在地からご相談いただけます。テナントの機密性がある資料は、開示範囲や取り扱いを確認して進めます。
- テナント一覧、区画図、賃貸借契約の概要
- 敷金・保証金、収入と運営費の一覧
- 設備台帳、点検記録、更新・修繕の履歴
- 確認済証・検査済証、図面等の建物資料
返済・残債が売却の悩みになっている場合
借入が残っていても、売却代金と自己資金で必要な費用・完済資金をまかなえる場合は、通常売却を検討できます。資金が不足する場合は、担保解除等の承諾が必要な任意売却の可否を、物件と借入の状況から確認します。
港区の店舗ビルで考えた、買主によって変わる利用価値
土地約7.5坪の店舗ビルで、隣地との一体利用に着目し、両隣の所有者に売却を提案した実案件です。担当者が過去に担当した案件として、販売戦略と結果をご紹介します。